Капитальный ремонт

Капитальный ремонт зданий и сооружений жилого, промышленного, производственного, складского или торгового назначения предполагает полную или частичную замену поврежденных, пришедших в негодность конструктивных элементов, наружной и внутренней отделки, инженерных коммуникаций. 

При капитальном ремонте не должны изменяться основные параметры здания – конструктивная схема, технические характеристики несущих стен, фундамента, перекрытий, кровли, схемы и параметры прокладки инженерных коммуникаций (водопровода, тепловых и электрических, вентиляционных систем). 

Если проще: была старая кирпичная стена определенной толщины, в которой появились трещины, при капитальном ремонте построили новую, точно такую же. При капитальном ремонте проектные характеристики конструктивных узлов постройки не изменяются.

Капремонт – основные этапы работ, на что важно обратить внимание

Капитальный ремонт здания, сооружения, может состоять из следующих видов работ:

• укрепление, замена стен, перегородок, перекрытий с сохранением исходных проектных характеристик, использованием аналогичных строительных материалов;
• частичная или полная замена отдельных конструктивных узлов здания, пришедших в негодность – металлических балок, стропильной системы кровли, оконных и дверных проемов, лестничных пролетов;
• демонтаж и замена защитного, изоляционного внутреннего покрытия, отделки – полов, штукатурки, плитки;
• капитальный ремонт наружной отделки фасада – штукатурки, сайдинга, сэндвич панелей, декоративных и закрепляемых элементов (балконов, козырьков, навесов);
• укрепление, усиление фундамента, подвальных помещений;
• замена инженерных коммуникаций с сохранением исходной схемы разводки труб, кабелей, проводов – электроснабжения, водопровода, канализации, вентиляции, отопления. 

К слову, устройство нового фасада (например, навесной фасадной системы вместо штукатурного фасада) уже не относится к работам по капитальному ремонту, и требует подготовки документации как для реконструкции здания.

Организация капремонта начинается с проведения строительно-технического обследования объекта, при котором устанавливается его техническое состояние, определяются узлы, подлежащие ремонту.

Таким образом, будет получен документ, который обоснует необходимость проведения капитального ремонта, т.к. при проведении обследования проводится оценка физического износа как здания в целом, так и отдельных его частей и систем.

Комплекс работ по капитальному ремонту определяется индивидуально, с учетом особенностей эксплуатации, состояния конкретной постройки. Именно по этой причине часто необходимо привлечение незаинтересованной профильной экспертной организации, которая может объективно оценить запланированный фронт работ, их целесообразность, заявленную сметную стоимость. 

Зачем, кому и когда нужна независимая экспертиза проекта капитального ремонта 

Экспертиза проекта капитального ремонта в обязательном порядке необходима при государственном финансировании ремонтных, строительных, восстановительных работ. Если капитальный ремонт инициирован и финансируется собственником постройки, инвесторами, то независимая экспертиза проектной и сметной документации позволит оптимизировать, снизить расходы, проверить целесообразность выполнения запланированных работ, их соответствие действующим строительным и отраслевым нормативам. 

Экспертная независимая оценка поможет управляющим компаниям жилого фонда, юридическим лицам, ответственным за эксплуатацию и содержание коммерческой недвижимости (БЦ):

• правильно подготовить необходимую проектную документацию и калькуляцию сметных расходов для прохождения государственной экспертизы; 
• оценить объемы необходимых работ;
• подготовить исходные данные для проектировщиков.

Проектная документация на капремонт для государственной экспертизы – чем может еще помочь эксплуатирующим организациям и собственникам независимая строительная экспертиза:

• выполнить независимый аудит проекта – проверить на соответствие строительным требованиям, установленным государственным нормативам, выяснить, определить, включены ли в перечень все необходимые ремонтные работы, выявить ремонтные работы, целесообразность которых под вопросом;
• сделать экспертную оценку проекта для беспрепятственного и быстрого прохождения государственной экспертизы – наличие необходимых результатов исследований, инженерно-технических и проектных данных, согласований, разрешений, допусков к проведению определенных видов ремонтных работ;
• провести аудит сметной стоимости проекта на основании реальной рыночной цены на материалы, услуги, привлечение машин и оборудования;
• если утеряна проектная документация по объекту, то независимая экспертная компания может подготовить исходные данные для проектной организации, на основании инструментальных измерений (лазерного сканирования, фото и видео съемки, полевых измерений) с построением компьютерной BIM модели строительного объекта.

Аккредитованная профильная компания «А-Эксперт» выполняет полный перечень строительных экспертиз, необходимых для проведения капитального ремонта жилых, торговых, офисных и промышленных, производственных, складских зданий и сооружений:

• полное или частичное обследование строительного объекта перед капитальным ремонтом – позволяет определить необходимый фронт работ, разработать оптимально выгодную стратегию ремонта с оптимизацией материальных затрат;
• разработать проект капитального ремонта здания с подробной калькуляцией сметных расходов на материалы, работы и услуги;
• организовать авторский независимый инженерный контроль на каждом этапе выполнения ремонтных работ – позволяет своевременно выявить и устранить нарушения строительных нормативов, исключить использование некачественных материалов, комплектующих, удостовериться в соблюдении технологии производства тех или иных строительных работ;
• обеспечить контроль подписания актов приемки – сдачи строительных работ;
• осуществить независимый строительный контроль – по отдельным этапам работ или полное сопровождение капитального ремонта до сдачи объекта «под ключ»;
• определить соответствие выполненных ремонтных работ заявленным в отчетах – проверить качество утепления, изоляции кровли, стен, фундамента, других скрытых ремонтных работ, которые невозможно оценить при простом визуальном осмотре.

В каждом конкретном случае комплекс экспертных услуг определяется индивидуально, на основании проектных данных, предполагаемых ремонтных работ, конструктивных особенностей конкретного здания или сооружения.

Комплексная или частичная независимая экспертиза капремонта – что выгодней

Если застройщик уверен в надежности строительного подрядчика и проектной организации, то может быть необходима независимая экспертиза качества материалов, аудит сметной стоимости отдельных работ, затрат на привлекаемую стороннюю технику или оборудование.

Комплексная независимая строительная экспертиза позволяет изучить взаимодействие конструкций здания, оценить критическое влияние тех или иных конструктивных узлов на прочность и долговечность всей постройки.

Например, при капитальном ремонте заменили водопроводную сеть, проложили новые трубы, но не учли устройство проемов под коммуникации, пределы несущей способности стен и перекрытий, не укрепили их. В итоге очень быстро по новой отделке пойдут трещины, так как стена деформируется, даст просадку.

Или был подобран кровельный материал, который по техническим параметрам и весу не соответствует существующей стропильной системе. Итог – протечки кровли, потери тепла из-за щелей и зазоров, высокая влажность.

Компания «А-Эксперт» предлагает профессиональное экспертное сопровождение на всех этапах реализации капитального ремонта:

• разработка обмерных чертежей, построение объемной 3D (BIM) модели постройки на основании выполненных инструментальных обследований;
• предпроектная экспертиза постройки с выдачей официального технического заключения, в котором указано какие ремонтные работы необходимы;
• разработка экономичной, эффективной концепции капитального ремонта с применением новых строительных технологий, материалов и комплектующих;
• определение способов повышения энергоэффективности, теплосбережения с учетом индивидуальных конструктивных особенностей постройки. 

Обращайтесь, подробно обсудим все детали, подберем комплекс экспертных работ, максимально соответствующий целям планируемого капитального ремонта.