Реконструкция промышленных, жилых, торговых зданий и сооружений

Реконструкция объектов капитального строительства, согласно Градостроительному кодексу РФ, это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций. 

Это не капитальный ремонт, при котором обновляется отделка, заменяются отдельные несущие конструкции на аналогичные или иные, улучшающие показатели таких конструкций элементы, и проводится замена инженерных систем без изменения их принципиальных схем.

1. Реконструкция начинается с комплексного технического обследования объекта, при котором определяется реальное состояние конструктивных элементов объекта и  инженерных внутренних сетей, а также точек подключения к наружным сетям. Такое предпроектное обследование позволяет учесть фактическое состояние здания и наиболее полно предусмотреть дальнейшие мероприятия по реконструкции.
2. На основании проведённого технического обследования определяется необходимый объем работ при реконструкции и разрабатывается проектная документация стадии «П», с последующем прохождением государственной или негосударственной экспертизы проектной документации, согласование планируемых работ в государственных и отраслевых органах по контролю и надзору (получение Разрешения на строительство).
   
3. Затем заказчик оформляет договор подряда на выполнение строительных работ по реконструкции здания.
4. По окончании работ заказчик принимает работу у подрядчика с подписанием соответствующих документов (актов приемки – сдачи, технологических обоснований, смет). 

Заказчиками реконструкции строительных объектов могут выступать собственники зданий и сооружений, эксплуатирующие организации.

Подрядчиками могут выступать как отдельные организации, специализирующиеся на конкретных работах, так и профильные строительные компании, выполняющие комплекс работ «под ключ». 

Проект реконструкции, модернизации и технического перевооружения

А-ЭКСПЕРТ выполняет работы как по комплексному обследованию зданий, так и по разработке проектной документации. Мы занимаемся разработкой проектов реконструкции, модернизации и техперевооружения для объектов любой сложности (в том числе производственных и промышленных зданий, складов, заводов и объектов ОПО и ОКН).

Что включает реконструкция?

Реконструкция может включать комплекс инженерно-строительных работ:

• изменение технико-экономических показателей объекта реконструкции;
• надстройка дополнительных этажей;
• усиление несущих конструкций, фундамента, подвальных помещений;
• разборка отдельных строительных конструкций, изменение объемно-планировочных решение с учетом требований нормативных актов и федеральных законов РФ;
  
• изменение архитектуры фасада здания, устройство новых и закладка старых дверных, оконных проемов. При реконструкции фасада здания требуется разработка альбома «Архитектурно-градостроительные решения» с последующим согласование в надзорном органе;
• строительство легких фасадных конструкций – террас, балконов, лоджий, зимнего сада, оранжереи;
• изменение конструктивных элементов кровли с заменой стропильной системы;
• модернизация инженерных коммуникаций – водопровода, канализации, систем отопления и вентиляция, электроснабжения с увеличением или уменьшением потребляемой мощности. При изменении объема потребляемой тепла и электроэнергии необходимо получить Технические условия в ресурсоснабжающих организациях (МОЭК, МОЭСК, Мосводоканал, Россетти).
  
• изменение целевого назначения здания или сооружения.

Реконструкция – это не ремонт, такое строительство предполагает изменение архитектуры, замену несущих конструкций здания, изменения принципиального устройства инженерных сетей, а не обновление отдельных конструкций здания.

Кадровый штат компании А-ЭКСПЕРТ располагает необходимым количеством специалистов, чья квалификация подтверждена удостоверениями.

Зачем нужна независимая строительная экспертиза при реконструкции

Зачастую собственники зданий и сооружений или эксплуатирующие организации сталкиваются с вопросом – в каких случаях необходимо обязательное прохождение экспертизы проектной документации (как государственной, так и негосударственной) при реконструкции зданий.

Для этого надо выяснить, требуется ли получение разрешения на строительство при проведении запланированных работ по реконструкции, модернизации зданий. Эксперты на основании данных проектной документации, результатов имеющихся инженерных изысканий должны определить:

• будут ли влиять запланированные строительные мероприятия на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания;
• какие конструктивные элементы здания будут затронуты при проведении реконструкции;
• определить есть ли изменение технико-экономических показателей здания.

Предварительная независимая оценка технического задания заказчика аккредитованными специалистами А-ЭКСПЕРТ поможет точно определить комплекс параметров, подготовить экспертное заключение о целесообразности или обязательном проведении государственной экспертизы объекта, подлежащего реконструкции.

Привлечение независимой экспертизы может быть полезным на разных стадиях реализации проекта реконструкции:

• для комплексного обследование зданий и сооружений перед разработкой проекта (А-ЭКСПЕРТ соответствует современным требованиям рынка услуг по проектированию и применяет технологию лазерного сканирования зданий, по желанию заказчика, может подготовить BIM-модель объекта, которая позволит более точно и качественно выполнить проектные работы на стадии «П» и составить максимально детально сводную спецификацию затрат на материалы по реконструкции объекта);
• для разработки проектной документации, отвечающей требованиям законодательства (Основным документом для разработки стадии «П» является Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 г.);
• для анализа проектной документации, поиска оптимально выгодных, экономически обоснованных вариантов проведения строительных работ по реконструкции;
• для независимого аудита проектно-конструкторской документации по реконструкции, который поможет выявить нарушения представленной документации по отношению к действующим строительным нормам, регламентам и требованиям безопасности. Аудит проекта реконструкции также подразумевает оценку соответствия сметной документации реальным значениям, проверку объемов заявленных строительных материалов, привлекаемой техники, оборудования, сторонних работ и услуг;
• для независимого строительного контроля при выполнении этапов строительных работ по реконструкции;
• для оценка качества выполнения отдельных этапов работ по реконструкции или всего комплекса работ на соответствия проектным требованиям и государственным строительным нормативам (услуга строительного надзора);
• проверка выполнения заявленных объемов и качества выполненных строительных работ – необходимы для решения спорных вопросов, разногласий между заказчиком и подрядчиком в судебном порядке или для урегулирования споров в договорном порядке.

Аккредитованная компания А-ЭКСПЕРТ реализует полный комплекс работ по независимой экспертной оценке проекта реконструкции как в комплексе – от анализа проекта до сдачи объекта в эксплуатацию, так и на отдельных этапах выполнения строительных работ.

Инструментальные, программные методы проведения экспертизы На стадии оформления договора, изучения проектно-строительной документации по реконструкции объекта согласовывается набор методов проведения независимой экспертной оценки.

Для всестороннего анализа могут привлекаться следующие инструментальные и программные методы экспертизы:

• лазерное сканирование объекта для определения площади, объема помещений, параметров стен, перекрытий, фундамента, скрытых инженерных коммуникаций для объективной оценки состояния конструкций, подбора оптимального, экономичного метода реконструкции зданий, сооружений;
• тепловой, радиолокационный метод исследований отдельных скрытых участков, где необходимо определение несущей способности, степени износа, возможности перепланировки помещений, надстройки дополнительных этажей или устройства пристроек, расширения подвальных помещений;
• комплекс инструментальных исследований для оценки несущей способности фундамента, перекрытий – необходим при укреплении, усилении отдельных конструктивных элементов, замены стропильной системы кровли, выбора нового типа внешней и внутренней декоративной, изоляционной отделки;
• независимая инструментальная экспертиза рабочих и предельных параметров инженерных коммуникаций на соответствие проектным требованиям;
• построение компьютерной BIM модели здания, инженерных коммуникаций позволяет всесторонне изучить возможности дальнейшей модернизации, подобрать оптимальные технические решения со строгим соблюдением действующих строительных норм, регламентов и требованиям безопасности.

BIM модель позволяет:

1. наглядно изучить целесообразность модернизации поэтапно;
2. оптимизировать прокладку или замену инженерных коммуникаций;
3. снизить затраты на отдельные виды работ;
4. эффективно использовать имеющиеся конструктивные узлы здания, которые не будут затронуты реконструкцией;
5. подобрать оптимальный вариант расширения, перепланировки;
6. точно рассчитать сметную стоимость материалов, работ и услуг, привлекаемого оборудования;
7. снизить расходы при последующем проведении планового и капитального ремонта на проектно-конструкторские работы.

В каждом конкретном случае профильным специалистам компании важно изучить проект здания, его конструктивные особенности, целевое использование или перепрофилирование, потребности застройщика, его видение результатов реконструкции.

Обращайтесь, подробно обсудим детали, поможем определиться с выбором и назначением независимой экспертной оценки, необходимой по конкретному строительному объекту.

На каждом этапе реализации реконструкции здания или сооружения могут быть привлечены аккредитованные независимые экспертные организации, такие как компания А-ЭКСПЕРТ, для объективной оценки картины строительства – от проекта до сдачи в эксплуатацию.