Незавершенное строительство: полезный актив

В каждом регионе можно встретить немало недостроенных объектов – как жилых домов, так и зданий коммерческого назначения. Отсутствие денег, изменения в законодательстве и многие другие обстоятельства могут стать причиной остановки строительных работ на неопределенное время. Согласно положениям ГК РФ, такие  объекты относятся к недвижимому имуществу, ведь неразрывно связанный с землей недострой невозможно переместить без нанесения ему ущерба (независимо от того, на какой стадии остановлено строительство), а точнее, если руководствоваться статьей 25 Закона о регистрации, к «вновь создаваемым» объектам.

Подробнее об объектах незавершенного строительства читайте тут

Всего различают несколько типов недостроенных объектов:

• будущие;
• недостроенные;
• реконструируемые.

А раз это недвижимость, значит и любые манипуляции с объектами незавершенного строительства проводить нужно так же, как с недвижимостью. Прежде всего, необходимо оформить недострой в собственность. Согласно Закону о регистрации (статья 25), его регистрирует Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Регистрация собственности даст возможность совершать сделки (в том числе и куплю-продажу) с объектами незавершенного строительства. Однако стоит отметить, что в качестве таких объектов можно зарегистрировать только здание, но не помещения в нем (офисы, торговые площади и пр.), так как они не обладают необходимой степенью индивидуализации. Да и по окончании строительных работ в эксплуатацию вводится именно здание, а не отдельные его части.

Оформление земельных отношений является основополагающим фактором регистрации.

Документы, предоставляемые при подаче заявления:

• удостоверяющие право собственности (или пользования) на землю;
• разрешение на строительство, проектную документацию и другие, подтверждающие факт создания объекта;
• описывающие объект (кадастровый паспорт).

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства в случае, если здания и сооружения предназначались для какого-либо специфического производства (например, элеватор или объекты добывающей промышленности), ведется, как правило, с применением затратного подхода. Предполагается, что покупатель не будет платить за готовый объект больше, чем за постройку аналогичного по полезности объекта.

Оценка стоимости незавершенного строительства здания, которое возводилось как офисный центр, жилой дом или промышленное сооружение для различных типов производства, может проводиться как при помощи затратного, так и доходного подходов. Последний основывается на том, что завершённое и введенное в эксплуатацию строение принесет доход, превышающий понесенные затраты.

Анализ незавершенного строительства

Обследование незавершенного строительства состоит из экспертизы различных видов документов: правоустанавливающих и исполнительных. Изучают также проектно-сметную документацию, и сопоставляют вышеназванные документы со счетами и отчетами застройщика.

Детальная проверка незавершенного строительства предполагает наличие точных сведений о выполненных работах, т.е. насколько закончен объект (это выражается в процентном отношении). Также расчет стоимости незавершенного строительства невозможен без наличия всей необходимой документации и сметных расчетов.

Расчет незавершенного производства в строительстве проводится:

• для определения стоимости объекта на рынке недвижимости;
• при намерении продать/купить недострой (для принятия решения);
• для определения целесообразности продолжения работы с объектом;
• при постановке объекта на баланс.

Кроме того, проведя расчет незавершенного строительства и узнав реальную стоимость сооружения, и работ, которые предстоит провести для его завершения вы сможете принять решение о целесообразности его дальнейшего использования.

Не исключено, что экспертиза незавершенного строительства  проведенная для того, чтобы узнать, правильно ли ведется учет и анализ незавершенного строительства, выявит некоторые проблемы, такие как:

• завышение необходимых объемов строительства;
• неоправданное применение стройматериалов либо завышение расценок по ним;
• отклонение от проектной документации.

А что в итоге

По завершении всех мероприятий, призванных оценить качество незавершенного строительства, вы получаете:

• реальное представление о стоимости объекта на рынке недвижимости на день выдачи заключения;
• сведения о стоимости и объемах выполненных работ;
• данные о финансовых затратах, необходимых для завершения строительства.

Также вы получите сведения о допущенных нарушениях и информацию о способах их устранения.