Обследование и расконсервация объекта незавершенного строительства

Объектом незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, здания, строения и сооружения, строительство которых не завершено (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

При этом степень выполненных работ по строительству этого объекта должна позволять его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Обследование объекта незавершенного строительства заключается в комплексной оценке его технического состояния, проверке несущей способности конструкций и работоспособности инженерных сетей.

Итогом обследования является техническое заключение эксперта в области строительства, содержащего выводы, рекомендации и, как правило, проект достройки или расконсервации объекта.

В А-ЭКСПЕРТ также:

• осуществляется проверка степени готовности объекта недвижимости;
• разрабатываются проектные решения и мероприятия по возобновлению строительства и расконсервации как зданий и сооружений, так и технических устройств.

Процесс исследования объектов незавершенного строительства и законсервированных объектов практически идентичен. За исключением необходимости анализа проекта консервации/расконсервации, а также мероприятий по выводу из консервации технических устройств в производственных помещениях.

Объекты

Объектами расконсервации и достройки могут быть:

• Здания (производственные, административные, офисные, больницы, детские сады, школы).
• Дома (как частные, так и многоквартирные).
• Отдельные конструкции (фундамент, сваи).
• Бассейны.
• Технические устройства.

Что проверяют на объектах незавершенного строительства

В зависимости от того, на сколько долго простоял объект незавершенного строительства в условиях несоблюдения температурного режима и повышенной влажности, зависит степень разрушения конструкций, инженерных сетей и отделочных материалов.

1. Конструкции

В недостроях чаще всего страдают строительные конструкции, т.к. на них прежде всего оказывают влияние погодные условия: перепады температур, промерзание, нарушение влажностного режима. Важное значение имеет наличие и правильность монтажа гидроизоляции. При анализе объекта незавершенного строительства экспертами выполняется ряд исследовательских работ:

• Производится оценка технического состояния конструкций для дальнейшей достройки, расконсервации.
• Осуществляется фиксация дефектов и расчет несущей способности.
• Если имеется разрушение защитного слоя бетона и коррозия арматуры, то проводится расчет степени коррозии, уменьшения сечений, гидратации свойств бетона.
• Анализируется степень потери прочности и выдаются рекомендации, в которых указывается, что именно и как необходимо отремонтировать или заменить.
• Проверяются физико-механические свойства и прочность кирпичной кладки, бетона, грунтов (в зависимости от технического задания и объема работ).

2. Крыша и кровля

При обследовании кровли незавершенных объектов строительства проводится:

• проверка гидроизоляции (если она смонтирована);
• вскрытие кровли для определения состояния пирога (по стропильным системам и покрытию);
• проверка работоспособности теплоизоляции и наличия ветрозащитной мембраны.

Если объект не был законсервирован, осадки могли значительно повредить стропила и балки.

3. Фундамент.

Наиболее распространенной проблемой фундамента на объекте незавершенного строительства является потеря прочностных характеристик, отсутствие гидроизоляции. Доступ к участку фундамента внутри строения часто усложнен из-за затопления подвалов, поэтому производится откопка шурфов и исследование фундамента с внешней стороны как неразрушающими методами (например, методом упругого отскока с помощью молотка Шмидта), так и взятием кернов и иных образцов.

При обследовании фундамента учитывается текущее состояние и физико-механические свойства грунтов. При необходимости проводится геология участка под строением. 

4. Инженерные сети

Не всегда объект незавершенного строительства достроен до высокой степени готовности. Чаще инженерные системы отсутствуют.

На объектах, где все же были смонтированы трубы ГВС, ХВС, отопление и вентиляция с электрикой, наблюдается аварийное состояние в результате попадания влаги (чем больше период простоя, тем выше степень повреждений и коррозия):

• ржавчина на трубах и вентилях
• размораживание систем отопления, которые не были законсервированы в соответствии с проектом
• непригодность для эксплуатации уплотнителей, засоры
• затопление колодцев и отсутствие работоспособности ливневой канализации
• повреждение электропроводки грызунами и т.д.

Экспертами группы компаний А-ЭКСПЕРТ проводится:

• диагностика и осмотр системы отопления (при наличии)
• анализ системы вентиляции и кондиционирования
• проверка технического состояния систем горячего и холодного водоснабжения.

5. Окна и двери.

Окна двери также подвергаются негативным факторам в зависимости от срока консервации, правильности ввода в консервацию, частоте осмотров, наличия механических повреждений.

На пластиковых окнах портятся уплотнители и может случиться гидратация. Двери, в зависимости от материала, разбухают или ржавеют. 

6. Фасад

Фасад экспертами осматривается на предмет визуальных дефектов, разрушения штукатурного слоя, состояния отделочных материалов. Подробнее об оценке состояния фасадов тут.

7. Технические устройства

Расконсервация технических устройств производится в соответствии с проектом консервации, в котором указываются также мероприятия по выводу из консервации.

При выводе сосудов, емкостей, агрегатов из консервации проводится дефектоскопия и ультразвуковая диагностика. В случае консервации сосудов, в них закачивается азот, на трубопроводах ставятся заглушки во избежание коррозии внутренних стенок металла.

Поэтому в рекомендованных мероприятиях по расконсервации учитывается реальное состояние и заполненность газами и жидкостями объектов.

Стоимость и сроки

Объект незавершенного строительства и законсервированный объект могут быть на разных стадиях готовности: на этапе монтажа теплового контура, инженерных систем, пусконаладочных работ, ввода в эксплуатацию.

Поэтому состав работ, их стоимость, сроки и проектируемые мероприятия всегда индивидуальны. Отправьте нам запрос, наши менеджеры свяжутся с вами в ближайшее время.

Когда делается обследование незавершенного строительства:

• при покупке и аренде недостроенного объекта недвижимости
• при смене владельца
• при возобновлении строительства
• для корректировки существующего проекта консервации с учетом действующих норм.

Даже при выполнении проектных мероприятий после консервации объекта продолжается его технический износ, поэтому важно уберечь конструкции от дальнейшего разрушения и негативного воздействия погодных условий.

Расконсервация. Важные аспекты

Мероприятия по консервации и расконсервации объекта указываются в проектной документации. Ее крайне важно проверить, т.к. за время простоя объекта многие требования законодательства и строительные нормы могли измениться.

Может оказаться, что достроить или расконсервировать объект нельзя.

Нередки также ошибки в проекте и полное его отсутствие.

А-ЭКСПЕРТ выполняет работы по разработке документации для ввода и вывода из консервации любых видов ОПО с экспертизой промышленной безопасности.

Оказываем помощь при формировании комплекта документов для исключения особо опасных объектов из государственного реестра.

Мы предлагаем не только комплексное обследование объектов незавершенного строительства и законсервированных объектов для расконсервации, но и построение 3D модели объектов на основании результатов лазерного сканирования с учетом новых требований к строительной документации.