Техническое обследование жилых зданий

Проведение технического обследования жилых зданий предполагает выполнение четко регламентированных законодательными нормами действий, направленных на обеспечение контроля, испытаний и оценки характеристик жилья.

Обследование жилого здания подтвердит необходимость ремонта или реконструкции, поможет перевести здание из жилого в нежилое или признать его аварийным.

Исследованию подлежат:

• Многоквартирные дома
• Индивидуальные жилые строения (частные дома, коттеджи, отдельные помещения и комнаты)
• Отдельные конструктивные элементы и сети жилых зданий

Для чего проводится обследование жилых зданий?

Техническое обследование жилых зданий выполняется в целях установления:

• пригодности для проживания
• эксплуатационных свойств конструктивных элементов объектов
• уровня безопасности эксплуатируемых строений
• признания жилого дома аварийным
• необходимости выполнения работ, связанных с ремонтом либо реконструкцией
• истечения периода действия документов, свидетельствующих о ранее проведенных обследованиях.

Кроме того определяются

• строительные дефекты
• степень раскрытия трещин (мониторинг зданий)
• физический износ зданий
• причины развития различных аварийных ситуаций.

Практически всегда жилое здание обследуют для того, чтобы узнать и задокументировать его техническое состояние.

Как происходит обследование жилых домов, коттеджей, многоквартирных домов?

Собственники жилых зданий, ответственные руководители управляющих организаций, инвесторы при заказе обследования гарантируют доступ на объект. 

В согласованное время инженеры-эксперты А-ЭКСПЕРТ с измерительно-диагностическим оборудованием выезжают на объект.

Фотофиксируются основные дефекты строительных конструкций, коммуникаций и видимые отклонения от нормативов. В присутствии собственников и сторон вероятного конфликта интересов производятся замеры таких показателей как влажность, прочность бетона, замер толщины металлоконструкций для установления степени коррозии, отклонение стен и перекрытий от оси ОХ и ОУ и т.д.

Производятся обмеры помещений, поиск причин появления дефектов и деформаций.

Далее все присутствующие подписывают акт осмотра и дефектную ведомость, на основании которых эксперт в офисе компании формирует Заключение специалиста. 

Какой вид документа выдает компания по обследованию жилых зданий?

В большинстве случаев выдается Техническое заключение. В случае судебных разбирательств документ называется Экспертным заключением. В некоторых случаях клиенту достаточно акта осмотра жилого здания, дефектной ведомости или сметы на определенный вид работ.

Заключение в обязательном порядке содержит: описательную часть, материалы фотофиксации, ссылки на нормативные документы ГОСТ, СНиП, СП, ТУ и пр., выводы и рекомендации, копии разрешительных документов компании и самого эксперта.

Состав заключения может меняться, в зависимости от поставленных перед экспертом вопросов и условий договора.

Например, в некоторых случаях заключение содержит планы, схемы, расчет несущей способности конструкций, результаты лабораторных испытаний, сметы и даже проект нового здания или его реконструкции.

Таким образом, состав большинства документов, оформляемых по результатам технического обследования жилых объектов, а также период действия этих документов регламентируются действующими законодательными нормами. Указанная документация содержит сведения:

• о конструктивных элементах обследуемых зданий и их технико-эксплуатационных характеристиках

• об обнаруженных дефектах с выполнением их фотофиксации

• о выполнении поверочных расчетов и обмерочных чертежей конструкций

• о проведении испытаний базовых материалов

• о результатах технического обследования и рекомендациях по обеспечению поддержания конструктивными элементами необходимых параметров прочности

• о нормативных документах, на основании которых выполнялось техническое обследование жилых зданий.

Какими нормами регламентируется обследование жилых зданий и сооружений?

Существует ряд нормативных документов, которые описывают и устанавливают чёткий порядок проведения обследований жилых зданий. Основополагающими являются:

1. ФЗ №384 (Технический регламент о безопасности зданий и сооружений)
2. ГОСТ 31937-2011 (Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния)
3. ВСН 57-88 (р) (Положение по техническому обследованию жилых зданий)
4. СП 13-102-2003 (Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений)
5. ВСН 53-86 (р) (Правила оценки физического износа жилых зданий) и т.д.
6. Положение №47 (О признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома, подлежащего сносу или реконструкции)

И еще рядом нормативов, утверждающих правила исследования бетонных, металлических конструкций, фасадов, крыш, фундаментов. Отдельные нормы для лифтового оборудования и электрики.

В каких еще случаях выполняется обследование жилых зданий и сооружений?

Кроме того, техническое обследование жилых зданий выполняется в случаях:

• установления уровня пожарной безопасности жилья

• попадания существующего жилого объекта в зоны нового строительства

• необходимости осуществления архитектурных изменений

• появления повреждений, которые могут стать причиной ухудшения эксплуатационных свойств конструктивных элементов объектов

• осуществления действий, связанных с модернизацией, реконструкцией, перепланировкой строений и внутренних помещений в них, вследствие которых изменились параметры нагрузок на конструктивные элементы

• разработки проектных документов при их отсутствии либо ненадлежащем оформлении

• проведения ремонтных работ, имеющих капитальный характер

• выявления расхождений параметров имеющихся конструкций с данными существующей проектной документации для исключения ситуаций, связанных с фактическим снижением надежности здания

• изменения функционального предназначения строений

• истечения 3-летнего периода после окончания строительных работ на объектах, подвергавшихся консервации

• возможного снижения несущих способностей конструктивных элементов жилых зданий вследствие стихийных бедствий и аварийных ситуаций

• осуществления сделок, связанных с реализацией жилых объектов

• осуществления сделок, сопряженных с оформлением арендных отношений в отношении жилых объектов

• необходимости выявления уровня доступности жилых помещений для представителей маломобильных категорий граждан.

Техническое обследование жилых зданий предполагает последовательное осуществление работ по:

• исследованию имеющихся проектно-исполнительных документов

• визуальному изучению конструкций

• выполнению замеров

• реализации проверочных расчетов конструктивных элементов

• инструментальному определению наличия дефектов

• установлению реальных прочностных характеристик несущих конструкций

• разработке действующей расчетной схемы здания

• установлению расчетных усилий несущих элементов

• технической обработке информации, полученной в результате технического обследования

• определению причин возникновения дефектов и способов их устранения

• оформлению документации, содержащей выводы о техническом состоянии жилого объекта.